Aller au contenu

Primauté de la cristallisation des règles d’urbanisme en lotissement sur le sursis à statuer

CE : 31.1.22
N° 449496

L’autorité compétente ne peut surseoir à statuer sur une demande de permis de construire, présentée dans les cinq ans suivant une décision de non-opposition à la déclaration préalable de lotissement, au motif que la réalisation du projet compromettrait ou rendrait plus onéreuse l'exécution du futur Plan local d’urbanisme (PLU).
La décision du Conseil d’État du 31 janvier 2022 précise l’articulation de l’exercice du pouvoir de sursoir à statuer lors de l’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme (CU : L.442-14, L.424-1 et L.153-11).
En l’espèce, un maire avait délivré une déclaration de non-opposition pour la division d’un terrain en vue d’y faire construire un lotissement. Un an plus tard, il a délivré un permis tacite de construire sur l’un des terrains issu de cette division. Le permis de construire litigieux a alors été contesté pour excès de pouvoir au motif que le maire aurait dû sursoir à statuer car, entre la décision de non-opposition et la demande de permis de construire, un Plan local d’urbanisme et de l’habitat (PLU-H) était en cours d’adoption. Le permis de construire impacterait alors le projet, notamment économiquement, si la construction de la maison sur un des terrains d’assiette du projet intervenait. 
Le Conseil d’État rappelle la possibilité pour le maire de sursoir à statuer en matière d’autorisations d’urbanisme contrevenant au projet d’un PLU suffisamment avancé (CU : L.424-1 ; L.153-11), mais lui oppose la limite tenant à la cristallisation des droits du propriétaire du terrain (CU : L.442-14). 
L’obtention par le propriétaire de la déclaration préalable de non-opposition lui a en effet permis de cristalliser, en l’état, au jour de son obtention, le droit applicable au terrain en matière d’urbanisme. Le maire ne pouvait donc pas sursoir à statuer pour le permis de construire cristallisé pour un délai de cinq ans. En effet, le PLUH n’était alors ni instruit, ni adopté, et de ce fait non applicable.
Le titulaire d’une autorisation de réaliser une opération dans un lotissement bénéficie donc d’une protection importante pendant cinq ans à compter de l’obtention d’une décision non-opposition à déclaration préalable portant sur un lotissement dès lors que l’autorité compétente :

  • ne pourra lui refuser sa demande d’autorisation sur le fondement de règles nouvelles ;
  • ne pourra lui opposer un sursis à statuer au motif que la réalisation de son projet de construction serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme.

Le Conseil d’État confirme une jurisprudence constante (CE : 19.7.17, n° 396775 ; CE : 16.7.10, n° 338860 annulation d’un refus de permis de construire) et en développement (CE : 24.11.21, n° 437375).

Retour en haut de page